Nießbrauchsrecht & Wohnrecht

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Das Nießbrauchs- und Wohnrecht wird im allgemeinen Sprachgebrauch nicht selten vertauscht, es ist jedoch von unterschiedlichen Begrifflichkeiten auszugehen. Beim Wohnungsrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch handlet es sich um eine Absplittung aus dem Nutzungsrecht, dass immer nur auf eine Immobilie beschränkt bleibt.

Der Nießbrauch stammt aus dem Lateinischen, und wird von dem Wort Fruchtgenuss abgeleitet. Er ist somit umfänglicher zu verstehen, als das bloße Wohnrecht. Das Nießbrauchsrecht ermöglicht dem Nießbraucher nicht nur die Nutzung der Immobilie, sondern darüber hinaus auch den Ertrag hieraus zu ziehen. Grundsätzlich darf sich ein Nießbrauchsberechigter frei entscheiden, ob er das Haus oder die Wohnung selbst nutzen will oder ob er diese an Dritte vermieten möchte und die daraus generierten Mieteinnahmen vereinnahmt.

Der Nießbraucher nimmt dann die Rolle eines Mieters wahr, ohne einen Mietzins zahlen zu müssen. Grundsätzlich ist das Nießbrauchrecht nicht nur auf Häuser oder Wohnungen beschränkt, sondern kann auch für andere Vermögensgegen-stände (z.B. Autos) vereinbart werden.

Unterschiedlich hierzu erlaubt das Wohnrecht dem Berechtigten nur die eigene Nutzung des Hauses oder der Wohnung. Potentielle Mieteinnahmen stehen ihm nicht zu. Der zwischen Nießbrauch und Wohnrecht bestehende Unterschied ist signifikant. Das macht deutlich, dass das Nießbrauchsrecht viel weiterge-hender als das Wohnrecht ist. Soll der Berechtigte allerdings nur das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausüben dürfen, muss dies testamentarisch explizit genannt werden.

Das Wohnrecht kann auch nur auf einen Teil eines Vermögens-wertes oder eines Hauses beschränkt werden. Einrichtungen wie etwa Flur, Garage oder Garten darf der Berechtigte jedoch mit nutzen, da sie zum Gemeinschaftsgebrauch zählen, auch dann wenn diese die berechtigte Fläche nicht mit einschließen sollte.

Beim Nießbrauchersrecht besteht noch eine weitere Gestaltung-smöglichkeit. Vermietet der Nießbrauchsberechtigte die zur Nutzung überlassene Immobilie zum Beispiel weiter, generiert er hieraus Mieteinnahmen, die selbst auch höher liegen dürfen als die geschätzte Mieteinsparung beim Wohnrecht. Beim Wohnrecht ist diese Berechnungsmethode nicht möglich, weil kein Recht auf Fremdvermietung und die entsprechenden Mieteinnahmen besteht.

Die steuerliche Behandlung von Nießbrauch und Wohnrecht erfolgt nach ähnlichen Maßstäben. Unabhängig davon, ob Wohnrecht oder Nießbrauch, Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt in beiden Fällen an, sofern der Kapitalwert den gewährten Freibetrag des Berechtigten überschreitet. Der Unterschied liegt hier dann jedoch in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts. Die Mieteinsparung wird anhand einer vergleichbaren Immobilie geschätzt. Wenn der Nießbraucher die Wohnung selbst bewohnen möchte, findet die gleiche Berechnung wie beim Wohnrecht statt. Der Kapitalwert entspricht dann dem Jahreswert der eingesparten Mietausgaben, multipliziert mit dem nach Bewertungsgesetz anzusetzenden Faktor für die entsprechende Lebenserwartung des Berechtigten. Handelt es sich nicht um lebenslanges Nießbrauch- oder Wohnrecht, ist die von Schenker bzw. Erblasser bestimmte Dauer anzusetzen.